Ak ste v procese kúpy domu nováčikom, môže sa ľahko stať, že vás množstvo realitných pojmov a slovíčok ohromí. Predloženie ponuky, náklady na uzavretie zmluvy, úrokové sadzby a zálohové platby sú len niektoré z bežných slov, ktoré kupujúci počujú od svojho realitného makléra a hypotekárnej spoločnosti, ale jeden z termínov, ktorý má pravdepodobne najväčšiu váhu, je „zálohová platba“. Zjednodušene povedané, záloha je percento z kúpnej ceny domu, ktoré kupujúci zaplatí predávajúcemu vopred v hotovosti.
Existuje všeobecná mylná predstava, že na uzavretie obchodu je potrebných minimálne 20 %, ale to zďaleka nie je pravda. Podľa správy o všeobecných trendoch, ktorú vypracovala Národná asociácia realitných kancelárií a portál Realtor.com, priemerná zálohová platba v roku 2023 predstavuje 13 %, čo je menej ako 13,6 % v roku 2022, ale viac ako priemer 11 % z rokov 2019 a 2020 pred pandémiou.
Hoci ide o priemerné zálohové platby, minimálne percento zálohovej platby, ktoré môžete zaplatiť, je zvyčajne určené typom úveru, ktorý je zasa determinovaný faktormi, ako je stav zamestnania, pomer dlhu k príjmu (DTI), kreditné skóre a ďalšie. Našťastie sa portál fafaq porozprával s odborníkom, aby vám rozobral všetko, čo potrebujete vedieť o typoch úverov a zálohových platbách, ktoré vám pomôžu na vašej ceste za kúpou domu.
Koľko by ste mali dať do zálohy na dom?
Pri skúmaní rôznych typov pôžičiek a hypotekárnych veriteľov ste pravdepodobne boli bombardovaní zastrašujúcou literatúrou, ktorá vás presviedča o tom, že pri kúpe domu je potrebná 20-percentná záloha. Hoci zaplatenie vyššej zálohy má svoje výhody, nie je to nevyhnutné, hovorí Selina Howerová, realitná maklérka spoločnosti Berkshire Hathaway. „Pred mnohými rokmi to tak bolo, avšak vzniklo mnoho rôznych typov úverov, programov a výhod, ktoré pomáhajú všetkým typom kupujúcich,“ vysvetľuje. „Tieto typy pôžičiek sú často spojené s podmienkami, najmä pre bezpečnostné prvky, a sú takto navrhnuté, aby chránili nového kupujúceho.“
V konečnom dôsledku je výška zálohy na dom určená najmä typom úveru a kúpnou cenou domu. Najbežnejšie úvery možno rozdeliť do dvoch skupín: bežné úvery a úvery podporované vládou, ako sú úvery FHA, USDA a VA. Možnosťou sú aj iné úvery, ako napríklad úvery jumbo a konformné úvery.
Aký je minimálny percentuálny podiel zálohovej platby pre konvenčné úvery?
Hoci sa minimálna výška zálohovej platby pri konvenčných úveroch môže líšiť v závislosti od veriteľa, zvyčajne je to 5 %. „Videl som konvenčných veriteľov od 3 percent až po 30 percent,“ hovorí Hower. „Väčšina z nich sa pohybuje okolo hranice 5 percent ako minima. Ak sa rozhodnete, vždy môžete dať viac, ako je minimum veriteľa.“
Aké je minimálne percento zálohy pre pôžičky FHA?
Na rozdiel od bežných úverov vyžadujú úvery FHA menšie percento zálohy, čo z nich robí obľúbenú voľbu medzi prvými kupujúcimi domov. Úvery FHA vyžadujú minimálnu 3,5-percentnú zálohovú platbu a obsahujú ochranu, ktorá má zabrániť tomu, aby sa kupujúci zaviazali k domu, ktorý by si vyžadoval rozsiahle práce. Hower hovorí, že pri nákupe domov s úverom FHA „odhadca rozhodne, či niečo vyčnieva, ale zvyčajne sa hľadá zábradlie, žiadna odlupujúca sa farba, žiadne prasknuté okná atď.“ Okrem toho majú štáty často možnosti pôžičiek, ktoré pomáhajú kupujúcim s prvými alebo nízkymi príjmami financovať dom. Napríklad v Pensylvánii sú pôžičky PA Housing Finance Agency „podobné pôžičkám FHA, ale majú mierne odlišný pomer dlhu k príjmu (DTI),“ tvrdí Hower.
Existujú úvery, ktoré nevyžadujú žiadnu zálohu?
Je ťažké predstaviť si kúpu domu bez potrebnej zálohy, ale existuje niekoľko úverov s „nulovou zálohou“, pričom najbežnejším je úver VA, ktorý je podporovaný Ministerstvom pre záležitosti veteránov USA. Pre veteránov a príslušníkov aktívnej služby je pôžička VA možnosťou, ktorá nevyžaduje žiadnu zálohu. Aby ste sa kvalifikovali, musíte splniť niekoľko podmienok. „Ak ste vo výslužbe, musíte najprv získať od vlády doklad DD214 a odovzdať ho veriteľovi,“ vysvetľuje Hower. „Ak ste v aktívnej armáde, existujú ďalšie dokumenty, ktoré by ste mali získať od svojho aktívneho veliteľa. Veriteľ vás tým všetkým prevedie a môže mať k týmto dokumentom okamžitý prístup.“
Okrem toho je pôžička USDA, ktorú podporuje americké ministerstvo poľnohospodárstva, ďalšou možnosťou, ktorá nevyžaduje zálohu. Hower však upozorňuje, že uzavretie pôžičky USDA trvá dlhšie a má prísnejšie požiadavky na oprávnenosť.
Existujú možnosti pomoci pri splácaní zálohy?
Preddavky môžu byť nákladné, najmä ak žijete v oblasti s vysokými cenami domov. Ak kupujete dom po prvýkrát, môžete využiť programy pomoci pri splácaní zálohovej platby, ktoré ponúkajú štátne a miestne úrady pre bývanie, ako aj neziskové organizácie. Pomoc môže mať podobu grantov, poukážok a pôžičiek, v závislosti od toho, kde hľadáte, ako uvádza portál Zillow. V Pensylvánii „je bežná pôžička K-FIT skvelou možnosťou pre niekoho, kto plánuje v dome bývať dlhší čas,“ hovorí Hower. „Program vracia päť percent z kúpnej ceny na pokrytie výdavkov na vysporiadanie a zálohu.“
Sú výhody platenia vyššej zálohovej platby?
Hoci zaplatenie vyššej zálohovej platby môže stáť viac, má viacero výhod. Pri menšej zálohovej platbe sa pri všetkých úveroch (okrem úverov VA) využíva niečo, čo sa nazýva poistenie prémiovej hypotéky (PMI). Podľa Howera „PMI je druh poistenia, ktorý chráni veriteľa v prípade, že nový kupujúci nespláca svoju hypotéku. Keď je splatená istina úveru rovná alebo vyššia ako 20 % hodnoty domu, PMI sa odstráni.“ PMI sa pripočítava k splátke hypotéky, čo môže každý mesiac zvýšiť vaše náklady. Pri zálohe vo výške 20 percent alebo viac sa PMI neplatí, čím sa v budúcnosti ušetria peniaze.
Okrem zníženia mesačných splátok vám vyššia zálohová platba umožní predložiť silnejšiu ponuku, kým ste ešte vo fáze „nakupovania“ vášho domova. „Predávajúci to môžu vnímať ako istejšieho kupujúceho s menšou pravdepodobnosťou, že dohoda stroskotá,“ hovorí Hower.
Zdroj obrázku: Getty / Feverpitched